Auf dem Weg zum eigenen Haus ist die Auswahl des richtigen Bauunternehmers von entscheidender Bedeutung. Die Wahl des richtigen Bauunternehmens kann viel Ärger sparen oder den Bauherren im Extremfall gar vor dem finanziellen Ruin bewaren. Wie sind wir vorgegangen und nach welchen Kriterien wir den Bauunternehmer ausgewählt haben lesen sie hier.
Es handelt sich mit aller Wahrscheinlichkeit um die größte Investition im Leben eines Bauherren. Wir hören von Bekannten immer wieder von bereits unterschrieben Bauverträgen mit angeblichen Rücktrittsklauseln, welche nach dem ersten Gespräch mit der Baufirma abgeschlossen werden. Einfacher kann man das Geld nicht aus dem Fenster werfen, ein Rücktritt kostet häufig Geld (Architektenleistung,..), der Verlust einer guten Verhandlungsposition tut das übrige.
Bei Auswahl des Generalunternehmers haben wir uns ausreichend Zeit genommen. Da der Hausbau in der Regel zwischen 1 und 1 ½ Jahren in Anspruch nimmt, konnten wir getrost die Wochen der Planung in Kauf nehmen. Wichtig ist es diverse Anbieter und deren Angebote in Ruhe zu vergleichen, damit der Hausbau ein erfolgreiches und in Zeit abgeschlossenes Projekt wird.
Größe des Bauunternehmens
Im Großen und Ganzen lassen sich Bauunternehmer in drei Klassen einteilen. Kleinere lokale, regionale und überregionale Generalunternehmer. Der Einfluss und die Mitbestimmung am Vertrag und der Bauausführung nehmen in der Regel mit der Größe der Unternehmen ab. Daher bedeutete „Größe“ nicht gleich mehr Sicherheit. Mit einem geschickt ausgehandelten und vor allem ausformulierten Vertrag kann eine Menge Geld gespart werden.
Empfehlungen von Freunden, Bekannten oder Bausachverständigen
Sie kennen sicher Bekannte oder Verwandte, welche bereits mit Bauunternehmern in ihrer Gegend gebaut haben. Nichts ist mehr Wert als eine persönliche Empfehlung. So haben wir uns bei Freunden umgehört und auch bei Bausachverständigen, welche wir parallel für unseren Hausbau gesucht haben. Gerade die ortsansässigen Sachverständigen konnten uns sehr gute und verlässliche Informationen über Bauausführungen und Pannen bei vorherigen Bauprojekten geben. Ob sich ein Bausachverständiger lohnt lesen Sie hier.
Wir haben die Möglichkeit genutzt und uns diverse Häuser von Bekannten genauer angesehen. Interessant sind Probleme während der Bauphase, Gründe für die Auswahl des Bauunternehmens und Tipps für die Sonderausstattung des Hauses. Die meisten ehemaligen Bauherren freuen sich Auskunft geben zu können. Wichtig ist, diese mit den eigenen Vorstellungen und Prioritäten abzugleichen.
Auswahl der Subunternehmer des Bauunternehmens
Wir mussten feststellen, dass lediglich ein Bauunternehmen sämtliche Baumaßnahmen mit eigenen Mitarbeitern durchführt. In der Regel werden die Gewerke an Subunternehmer herausgegeben. Da der Generalunternehmer der Vertragspartner ist, ist dies meist kein Nachteil. Wichtig war uns, wie die Subunternehmen zu ihren Aufträgen kommen. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Bei vielen Bauunternehmen werden die Gewerke ausgeschrieben und der günstigste Anbieter erhält den Zuschlag. Dies ist natürlich nicht in unserem Interesse. Uns war es wichtig, dass die Baufirmen mit denselben Subunternehmern über einen längeren Zeitraum zusammen arbeiten und beide Parteien gemeinsam an einer langfristigen Zusammenarbeit interessiert sind. Um dies herauszufinden haben wir uns eine Liste der Subunternehmer geben lassen und diese stichprobenartig angerufen. Interessant ist auch ein Bauablaufplan von bisherigen Bauvorhaben, hier können die Dauer und Subunternehmer der einzelnen Gewerke überprüft werden.
Angebotsvergleich, Kosten für Ausstattung und Sonderwünsche
Am besten ist es, wenn eine ausformulierte Baubeschreibung mit konkreten Vorstellungen aller Sonderwünsche an die Bauunternehmen gegeben werden kann. In der Regel ist dies in der Phase der Auswahl des Dienstleisters nicht möglich. Die Kosten der Grundausstattung des Hauses (Basis) waren für unser Haus, eine sogenannte „Stadtvilla“, relativ gleich. Die Kosten der Zusatzausstattung unterschieden sich enorm. Die Preise für einen Kellereingang (Wasserundurchlässiger Keller) lagen zwischen 3.800 und 9.000 Euro, die Überdachung der Terasse lag zwischen 4.500 und 13.000 Euro, ebenso die Eingangsüberdachung unterschied sich um den Faktor drei zwischen den Angeboten. Wichtig für uns war auch die Möglichkeit ein KNX/Eib Bus System bei unserem Hausbau zu realisieren. Für wen sich KNX lohnt erfahren Sie hier.
Häufig werden Leistungen über Pakete angeboten, z.B. 10 Steckdosen für 500,- Euro, in der Regel fährt der Bauherr mit einem individuell angepassten Angebot besser bzw. sollten diese Angebote genau geprüft werden. Die Zusatzkosten können im Gesamtpreis des Hauses schnell 30% bis 50% ausmachen. Bei uns war das günstigste Basishaus am Schluss aufgrund zu hoher Kosten der Zusatzausstattung das Teuerste.
Die Basisausstattung eines Hauses genügt nicht einmal einfachsten Anforderungen. Daher sollte für die Innenausstattung, wie Bäder, Bodenbelege, Treppen,… mit zusätzlichen Kosten gerechnet werden.
Vertragsabschluss: Druck vom Bauunternehmer?
Lassen Sie sich vom Bauunternehmer nicht unter Druck setzen und schon gar nicht mit Sonderkonditionen oder einer früheren Fertigstellung zu einem schnellen Vertragsabschluss drängen. Ein seriöser Partner ist wird ausreichend Zeit für die gemeinsame Planung und die Ausgestaltung des Vertrages einräumen.
„Sie sitzen am längeren Hebel, lassen sie sich das Steuer nicht aus der Hand nehmen.“
Fazit: Was war Entscheidend für uns?
Wir haben uns für einen regionalen Anbieter entschieden (Kontaktdaten gebe ich gern heraus, mich einfach per Email kontaktieren). Das Unternehmen baut etwa 50-60 Häuser pro Jahr und ist seit vielen Jahren im Geschäft rund um Berlin und in Berlin. Die Bauausführung wird mir einem festen Stamm von Subunternehmern durchgeführt. Die Beratung im Musterhaus war die umfassend. Entscheidend war auch, dass der Generalunternehmer auf unsere Wünsche bei der Vertragsgestaltung einging und sich die Zusatzkosten für die Ausstattung im Rahmen gehalten haben. Im Vorfeld haben wir mit anderen Bauherren gesprochen, ebenso bekamen wir eine positive Einschätzung über die Baufirma von unserem Bausachverständigen. Auch ein Gespräch mit dem späteren Bauleiter hat uns bei der Entscheidungsfindung geholfen und uns ein gutes Gefühl gegeben.
Tipp: Um eine solvente Baufirma zu finden, kann ein sogenanntes Scoring abgefragt werden. Der Bonitätsindex gibt Aufschluss über die Kapitalausstattung und Bonität der Baufirma.
